Déficit foncier : cas pratique et chiffres du mois
Monsieur Dupont possède un bien immobilier qu’il souhaite rénover. Il achète ce bien pour 100 000 € et engage 100 000 € de travaux de rénovation. Ses revenus fonciers annuels seront de 20 000 €, et son taux marginal d’imposition est de 30 %. Voyons comment il peut utiliser le mécanisme du déficit foncier pour optimiser ses impôts.
Déficit foncier généré
Monsieur Dupont engage des travaux de 100 000 €, générant ainsi un déficit foncier de 100 000 € qu’il peut utiliser pour réduire son impôt. Ce déficit sera d’abord imputé sur ses revenus fonciers, puis le reste pourra être reporté sur son revenu global.
Imputation sur les revenus fonciers
Les 20 000 € de revenus fonciers de Monsieur Dupont seront d’abord neutralisés par le déficit foncier de 100 000 €. Le calcul est le suivant :
- Revenus fonciers : 20 000 €
- Déficit foncier imputé sur les revenus fonciers : 20 000 €
- Revenus fonciers imposables : 20 000 € – 20 000 € = 0 € (le déficit foncier neutralise les revenus fonciers de cette année).
Ainsi, Monsieur Dupont ne paiera aucun impôt sur ses revenus fonciers pour cette année-là.
Imputation sur le revenu global (autres revenus)
Le déficit foncier de 100 000 € étant plus élevé que ses revenus fonciers, il reste un excédent de 80 000 € (100 000 € – 20 000 €). Cet excédent peut être imputé sur ses autres revenus, comme son salaire. Cependant, la loi limite l’imputation du déficit foncier excédentaire à 10 700 € par an sur le revenu global. Voici comment cela fonctionne pour la première année :
- Excédent du déficit foncier : 80 000 €
- Plafond de l’imputation sur les autres revenus : 10 700 € par an
- Imputation sur le revenu global (salaire, autres revenus) : 10 700 €
Ainsi, grâce à l’imputation du déficit foncier sur son revenu global, Monsieur Dupont bénéficie d’un gain fiscal supplémentaire de 3 210 € pour l’année des travaux.
Report du déficit foncier testant sur les revenus fonciers futurs
Après l’imputation de 10 700 € sur le revenu global, il reste 69 300 € (80 000 € – 10 700 €) de déficit foncier à reporter. Ce montant peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes.
Exemple : report sur les revenus fonciers de 2026 et année suivante
Imaginons que Monsieur Dupont ait à nouveau 20 000 € de revenus fonciers en 2026. Il pourra alors utiliser les 69 300 € restants pour réduire ses revenus fonciers :
- Revenus fonciers en 2026 : 20 000 €
- Déficit foncier restant à imputer : 69 300 €
- Revenus fonciers imposables en 2026 : 20 000 € – 20 000 € = 0 € (le déficit neutralise complètement les revenus fonciers pour cette année-là).
Monsieur Dupont ne paiera aucun impôt sur ses revenus fonciers en 2026, car le déficit foncier a été totalement imputé. Il lui restera 49 300 € de déficit foncier (69 300 € – 20 000 €) qu’il pourra encore reporter sur ses revenus fonciers des années suivantes.
Avantages du déficit foncier
- Neutralisation des revenus fonciers : Le déficit foncier permet de réduire ou d’annuler l’imposition sur les revenus fonciers pendant plusieurs années.
- Réduction de l’impôt sur le revenu global : L’excédent de déficit foncier peut être utilisé pour réduire l’impôt sur d’autres revenus (comme le salaire), mais avec un plafond annuel de 10 700 €.
- Report sur les années futures : Le déficit non utilisé peut être reporté sur les revenus fonciers futurs pendant 10 ans, permettant de continuer à réduire l’impôt.
Inconvénients du déficit foncier
- Impact sur la Plus-Value : Les travaux de rénovation augmentent le prix d’acquisition du bien, ce qui réduit la plus-value nette en cas de revente, entraînant potentiellement une imposition importante sur la plus-value. Une stratégie de conservation du bien est donc conseillée.
- Contrôle Fiscal : Les montants importants de travaux peuvent être scrutés de près par l’administration fiscale. Il est essentiel de bien justifier toutes les dépenses (factures, devis, etc.), sous peine de redressement fiscal et de sanctions.
- Étude Fiscale Obligatoire : Une étude préalable est recommandée, surtout pour les travaux conséquents, afin de s’assurer qu’ils sont bien déductibles et éviter des erreurs pouvant entraîner des refus de déduction ou des pénalités fiscales.
Conclusion
Le déficit foncier permet à Monsieur Dupont de réduire considérablement ses impôts pour l’année des travaux et de répartir l’économie d’impôt sur plusieurs années. En neutralisant les revenus fonciers et en imputant l’excédent sur ses autres revenus, il optimise sa fiscalité. Ce mécanisme offre une grande flexibilité pour les investisseurs immobiliers cherchant à alléger leur charge fiscale pendant plusieurs années.
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