LMP ou LMNP : quel statut choisir pour votre location meublée ?
La location meublée attire de nombreux investisseurs grâce à sa fiscalité avantageuse et sa flexibilité. Cependant, la stabilité des régimes Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et Location Meublée Professionnelle (LMP) est régulièrement remise en question par les politiques.
Fiscalité, encadrement des locations saisonnières, évolution des seuils ou disparition de certains avantages sont autant de facteurs à surveiller. Ces changements compliquent le choix du statut pour garantir un investissement locatif durable.
Ce guide comparatif vous aidera à comprendre les différences essentielles entre LMP et LMNP, en anticipant leur évolution rapide.
LMP ou LMNP : comparatif des critères d’éligibilité
Conditions d’accès
Le statut LMP s’applique lorsque les recettes locatives dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50 % des revenus du foyer.
En revanche, le LMNP est accessible lorsque ces recettes sont inférieures ou égales à 23 000 € par an ou représentent moins de 50 % des revenus du foyer.
Cotisations sociales
Les loueurs en LMP sont soumis à la Sécurité sociale des Indépendants (SSI), ce qui entraîne des cotisations sociales calculées sur le bénéfice et la plus-value.
Pour le LMNP, il n’y a pas de cotisations SSI, sauf pour les locations saisonnières générant plus de 23 000 € de recettes.
Retraite
Un avantage du statut LMP est la validation de trimestres de retraite grâce aux cotisations à la SSI. En LMNP, cette possibilité n’existe pas.
Impôt sur les revenus
Le régime fiscal du LMP relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) « professionnel », permettant l’amortissement du bien et la déduction des charges.
Pour le LMNP, deux régimes sont possibles : le régime Micro-BIC avec un abattement forfaitaire ou le régime réel BIC qui autorise également les amortissements et la déduction des charges.
Impôt sur les plus-values
En LMP, la plus-value relève du régime professionnel et peut être exonérée totalement ou partiellement après cinq ans sous certaines conditions.
En LMNP, la plus-value immobilière est soumise au régime des particuliers avec une exonération progressive sur 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Le LMP peut permettre une exonération de l’IFI si l’activité est reconnue comme professionnelle, bien que les critères soient stricts. Il existe une différence entre la qualification fiscale pour l’Impôt sur le Revenu (IR) et l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ce qui peut impacter le choix du statut.
En LMNP, les biens sont inclus dans le patrimoine taxable dès lors que la valeur nette immobilière dépasse 1,3 million d’euros.
Avantages et inconvénients des statuts LMP et LMNP
Le statut LMP
Avantages
- Validation de trimestres pour la retraite.
- Exonération plus rapide des plus-values après 5 ans sous conditions (attention : pas d’exonération pour la plus-value liée au terrain).
Inconvénients
- Cotisations sociales sur le bénéfice et la plus-value.
- Conditions d’éligibilité strictes.
Le statut LMNP
Avantages
- Régime IR simplifié (Micro-BIC) ou optimisé (réel BIC).
- Pas de cotisations sociales (sauf pour la location saisonnière au-delà de 23 000 € de recettes).
Inconvénients
- Pas de validation de trimestres pour la retraite.
- Risque de durcissement des règles pour la location saisonnière.
LMP ou LMNP : comment faire le bon choix ?
Le choix entre LMP et LMNP dépend de plusieurs facteurs :
- Votre niveau de revenus locatifs : si vos recettes dépassent 23 000 € et 50 % de vos revenus globaux, vous basculerez en LMP.
- Vos objectifs patrimoniaux : exonération rapide des plus-values en LMP ou gestion simplifiée en LMNP.
- Votre capacité à gérer la fiscalité : le régime réel BIC en LMNP permet d’amortir le bien, tout comme le LMP, mais sans cotisations sociales.
Peut-on passer de LMNP à LMP (et inversement) ?
En fonction de l’évolution de vos revenus, il est possible de changer de statut pour profiter de certains avantages ponctuels :
- Exonération de plus-values après cinq ans d’exercice en LMP et sous certains seuils de chiffre d’affaires.
- Validation de trimestres de retraite via la cotisation à la SSI en LMP.
- Simplicité de gestion et moins de prélèvements sociaux en LMNP.
Cependant, cette transition peut avoir des impacts importants sur :
- La fiscalité des revenus locatifs (Micro-BIC vs réel BIC).
- Les droits de succession et la manière dont l’administration considérera l’activité lors d’une transmission du patrimoine.
- L’assujettissement à l’IFI selon la qualification de « professionnel » ou « non professionnel ». Les critères ne sont pas identiques à ceux appliqués pour l’IR.
Conclusion
Que vous optiez pour le statut LMP ou LMNP, il est essentiel de bien anticiper les conséquences fiscales et sociales. Pour sécuriser votre investissement locatif et maximiser vos revenus, faites appel à un expert-comptable ou à un conseiller en gestion de patrimoine.